Consideraciones generales sobre la compraventa con pacto de retroventa

Marzo 18, 2022

Según parte de la doctrina, el pacto de retroventa no es otra cosa que un mutuo o préstamo hipotecario o prendario, según sea el objeto del mismo. De esta manera, se ha entendido que la compraventa con pacto de retroventa podría representar una fórmula jurídica para disfrazar un contrato pignoraticio, figura prohibida por la ley en virtud de los artículos 2397 y 2424 del Código Civil.Por este motivo, su celebración y estipulaciones deben ser cuidadosas para evitar incurrir en algún escenario en que la ley no la considere válida.

Javier Edwards R.

¿Qué es un pacto de retroventa?

El pacto de retroventa es un acuerdo que se suscribe como pacto accesorio en un contrato de compraventa entre vendedor y comprador, donde se establece el derecho del vendedor de retractarse de la venta, recobrando lo que vendió y reembolsando al comprador por ello. Así lo define el Código Civil en su artículo 1881: “Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra..

De esta definición que hace la ley, podemos inferir también la respuesta a una importante pregunta que se hace cualquier comprador que firma un pacto de compraventa.

¿Cómo se compensa al comprador al realizar la retroventa?

 Como sabemos, naturalmente el valor de los bienes objeto de este pacto pueden variar su valor en el tiempo, pudiendo aumentar a lo largo del tiempo. En este caso, el comprador podrá querer ser compensado por devolver el bien con este incremento de valor.

El artículo citado establece que se reembolsa al comprador lo que se estipule en el pacto. O en su defecto, si no se especifica en el pacto de retroventa, se reembolsará lo que haya costado la compra. Esto último caso terminaría siendo perjudicial para el comprador si se da la lógica que la propiedad adquiera valor en el tiempo, como ocurre en la mayoría de los casos.

Entonces, desde el punto de vista del comprador, lo más conveniente para resguardar sus intereses sería que en el acuerdo de retroventa se establezca que la propiedad será reembolsada a su valor de mercado a la fecha de efectuar la retroventa.

Derechos del pacto de retroventa

El pacto de retroventa establece derechos para comprador y vendedor, que repasamos a continuación:

Derechos del comprador

  • Derecho a ser reembolsado por la restitución de la cosa para la cosa que se hace la retroventa. Esto también incluye el reembolso por las gastos en mejoras a la propiedad que debió hacer y que se consideren como necesarias. Eso sí, el reembolso no aplica para gastos en mejoras “útiles o voluptuarias” como lo define la ley.
  • Derecho a ser notificado de la intención de realizar la retroventa por parte del vendedor, con anticipación de 6 meses para el caso de bienes raíces y de 15 días para el caso de bienes muebles.

Derechos del vendedor

  • Derecho a serle restituida la cosa pactada en retroventa, con sus accesiones naturales como lo establece la ley.
  • Derecho a ser indemnizado por el comprador a causa de deterioros que haya sufrido la cosa a restituir, que sean imputables al comprador que restituye.

Condiciones del pacto de retroventa

Revisamos por último algunas condiciones fundamentales que establece la ley sobre el pacto de retroventa:

  • Tipos de bienes: El pacto de retroventa es válido para bienes muebles e inmuebles.
  • Sin cesión: El derecho que obtuvo el ex propietario que vendió el inmueble con pacto de retroventa no puede cederlo a un tercero.
  • Cuando establecerlo:La ley exige que el pacto de retroventa se estipule al momento de celebrar el contrato para que tenga validez.
  • Plazo máximo:Se establece un pacto máximo de 4 años para intentar la acción de retroventa, desde la fecha del contrato que estableció el pacto de retroventa.

Esto último quiere decir que si transcurridos 4 años el vendedor no intentó recobrar la propiedad, el comprador se consolida con la propiedad.

 ¿Qué pasa si se enajena o hipoteca un bien con pacto de retroventa?

El comprador o vendedor que está transando un inmueble con pacto de retroventa podría intentar constituir un derecho sobre el bien raíz a favor de un tercero. En lo que respecta a bienes inmuebles y sus efectos contra terceros, el pacto de retroventa está sujeto al artículo 1491 del Código Civil, el cual señala lo siguiente: “Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca, censo o servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública.”.

Este artículo hace alusión a “quien debe un inmueble bajo condición”, que en este caso corresponde al vendedor del inmueble. En efecto, en un contrato de compraventa el vendedor debe el bien al comprador mientras que el comprador debe el pago del precio de la venta.

Es decir, en términos prácticos, si el vendedor intenta una enajenación del bien o intenta constituir un gravamen o hipoteca a favor de un tercero, estas acciones quedarán resueltas (es decir, quedarán sin efecto) mientras esté vigente un pacto de retroventa  para el bien inmueble, debidamente inscrito por escritura pública.

Ahora bien, la ley no menciona directamente alguna forma de proceder en caso que el comprador que ya ha adquirido y recibido un inmueble con pacto de retroventa vigente lo enajena, hipoteca o grava a favor de un tercero.

Sin embargo, si el comprador enajena el inmueble y a causa de esto el vendedor no puede posteriormente ejercer su facultad de recobrarlo, el vendedor podría demandar al comprador por incumplimiento de contrato. En este caso, convendría añadir cláusulas al pacto de retroventa que fijen multas por el incumplimiento, tal como se suele hacer en una promesa de compraventa. Otra forma que tiene el vendedor para evitar estas situaciones es estableciendo prohibiciones de enajenar o gravar el bien raíz, por el plazo que dure el pacto de retroventa.

La redacción de un contrato de compraventa con pacto de retroventa debe hacerse considerando la normativa vigente, la jurisprudencia existente y todas las consideraciones antes expuestas. 

El riesgo del contrato pignoraticio

 Mediante el contrato pignoraticio el acreedor se adueña de la cosa dada en garantía de una deuda, sin necesidad de sacarla a remate y sin cumplir con las demás solemnidades legales, quedándose con ella por el monto de lo debido. En este sentido, si se considera que el acto encierra un contrato pignoraticio, la venta con pacto de retroventa es nula. Esta prueba incumbe al vendedor y la calificación final la harán los jueces que conozcan del asunto.

Si bien no puede formularse una regla general respecto de cuando estamos o no frente a un contrato pignoraticio, hay ciertas circunstancias que pueden hacer presumir su existencia, por ejemplo:

  1. A) Si en la venta se estipula un precio muy por debajo del valor real de la cosa.
  2. B) A la inversa, si para recobrara la cosa se fija un valor muy superior al precio de venta.
  3. C) Si expresamente se estipulan intereses para efectos de recuperar la cosa. Si bien, esta regulación no se encuentra expresamente prohibida, puede constituir una base de argumentación en este sentido.
  4. D) Si una vez celebrado el contrato, el vendedor mantiene la tenencia de la cosa en calidad de arrendatario o pagando por el goce de la ella.

En atención a lo anterior, es importante que el mayor precio fijado para la restitución de la cosa no supere, en ningún caso, el interés máximo convencional, que corresponde al interés bancario para operaciones de crédito de dinero más un 50%. Por otra parte, se puede estructurar el precio de retroventa indicando, por una parte, el monto del precio y, por la otra, los gastos de conservación de la cosa y reembolso de mejoras que se hayan introducido.

Estructura y cláusulas principales del contrato de compraventa con pacto

Comparecencia: concurren ambas y se las individualiza de igual manera, para evitar que el contrato se asimile a un contrato de adhesión, suerte de pagaré o título de crédito imperfecto o declaración de voluntad meramente unilateral.

Cláusula primera: En ella el vendedor declara que es dueño de la cosa cumpliendo con los requisitos establecidos en nuestra legislación y que la cosa vendida se encuentra libre de cualquier tipo de gravamen o prohibición que afecte el dominio. De la misma manera, el vendedor declara no ser vendedor habitual de las especies respectivas, porque de lo contrario deben considerarse los gravámenes impositivos que afectan el comercio de bienes muebles.

Cláusula segunda: Se incorpora la individualización detallada de las especies, para asegurar su recepción, tenencia y eventual restitución.

Cláusula Tercera: Se materializa la venta y se sujeta el acto a la condición suspensiva de aprobación de la cosa por parte del comprador. A nuestro juicio el control de calidad de las especies se debe realizar a priori, eliminado la existencia de un plazo de prueba y contando con el saneamiento de la evicción que obliga al vendedor a responder por los vicios ocultos del objeto, entre otras cosas.

Cláusula Cuarta: Se indica el precio de compraventa pactado, individualizando el precio de venta singular de cada una de las especies, cuando sean varios los objetos vendidos. El objeto es facilitar la acción de retroventa cuando ésta se ejerza parcialmente. Se da por recibido el precio, evitando una posible acción resolutoria posterior y se omite la declaración de satisfacción respecto a las especies recibidas, en concordancia con el plazo de prueba incorporado en la cláusula anterior.

Cláusula Quinta: Se estipula el pacto de retroventa, su precio y se contempla honorario o precio diario por conservación de las especies compradas.

Cláusulas Sexta y Séptima: dicen relación con el ejercicio anticipado de la acción de retroventa y con la prorroga del plazo estipulado, respectivamente. En ambos casos se requiere del mutuo acuerdo de las partes, por escrito.

Cláusula Octava: Se exime de responsabilidad al comprador en respecto de lo establecido por el inciso 2° del artículo 1883 del Código Civil, el cual dispone que el vendedor: “Tendrá asimismo derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador.”.

Cláusula Novena: Se impide la cesión de los derechos emanados del contrato respectivo.

Cláusula Décima: Se hace expresa mención a la naturaleza jurídica del acto contenido en el contrato, señalando que es una compraventa con pacto de retroventa. Lo anterior tiene relevancia en caso de que se impugne la naturaleza jurídica del contrato alegando la existencia de otra clase de acto.

Cláusula Undécima: Por decisión de las partes se puede incluir cláusula compromisoria para resolución de controversias.

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