Ley N°21.461 Que Incorpora Medida Precautoria De Restitución Anticipada De Inmuebles Y Establece Procedimiento Monitorio De Cobro De Rentas De Arrendamiento

Julio 1, 2022

ALERTA CLIENTES

LEY N°21.461 QUE INCORPORA MEDIDA PRECAUTORIA DE RESTITUCIÓN ANTICIPADA DE INMUEBLES Y ESTABLECE PROCEDIMIENTO MONITORIO DE COBRO DE RENTAS DE ARRENDAMIENTO

La presente alerta busca presentar de manera resumida la nueva medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y el nuevo procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento, que facilita en gran medida la resolución de conflictos entre arrendadores y arrendatarios, volviéndolo más dinámico y expedito

ASPECTOS GENERALES

La ley N°21.461 publicada el día 30 de junio del presente año, viene a establecer una nueva medida precautoria de restitución anticipada del inmueble arrendado y un nuevo procedimiento monitorio de cobro de rentas, asegurando y facilitando el ejercicio de los derechos del arrendador ante el incumplimiento en el pago de las rentas por parte del arrendatario.

Dichas medidas son incorporadas a la ley N°18.101, que fija normas generales sobre arrendamiento de predios urbanos, incorporándose lo siguiente:

NUEVO ARTÍCULO 8 NUMERAL 7 BIS DE LA LEY 18.101

El demandante podrá solicitar en el procedimiento respectivo la restitución anticipada del inmueble objeto de la disputa y el lanzamiento del arrendatario demandado con auxilio de la fuerza pública, de ser necesario. Lo anterior podrá ser decretado por el juez de la instancia respectiva, y será procedente, cuando se demande la terminación del contrato de arrendamiento y,

  • Exista una destrucción parcial del inmueble, o este haya quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.
  • En los demás casos, cuando exista una presunción grave del derecho que se reclama, sobre la base de los antecedentes acompañados a la demanda y ventilados en la audiencia.

A su vez, cuando se estime necesario para acceder a la restitución anticipada del bien, el juez podrá exigir caución al demandante con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva del juicio no lo condenare a su restitución.

 

DEROGACIÓN DEL ARTÍCULO 10 Y NUEVO TÍTULO III BIS DEL ARTÍCULO 18 DE LA LEY 18.101

 La nueva ley deroga el Art. 10 de la ley 18.101, que hacía referencia al Art. 1.977 del Código Civil, en cuanto a la terminación del contrato de arrendamiento por no pago de las rentas y las reconvenciones requeridas para hacer cesar el contrato de arriendo.

Relacionado con lo anterior, establece un nuevo procedimiento monitorio para el cobro de dichas rentas en el nuevo Título III Bis del Art. 18 de la ley, el que señala lo siguiente:

Art. 18-A: Requisitos de la demanda

Además de los requisitos comunes a toda demanda, se establecen ciertos requisitos especiales atendida la materia de la que trata, entre los que destaca:

  • Indicación del inmueble arrendado, la o las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas; una relación precisa de los antecedentes y las razones que explican tales deudas; y la forma, fecha y lugar en que hubiesen sido contraídas.
  • La solicitud de que se requiera al deudor para que, dentro del plazo de diez días corridos, pague las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas, y las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, más los intereses y costas que correspondan, y, para el caso de que el deudor no pagare o no compareciere o no formulare oposición, que se le tenga por condenado al pago de la obligación reclamada, bajo el apercibimiento previsto en el artículo 18-C, y se materialice el lanzamiento en la forma prevista en la ley.

Artículo 18-B: Recursos y otras acciones

Se señala que en contra de la resolución que declare inadmisible la demanda monitoria no procederá recurso alguno, salvo el de reposición ante el mismo tribunal, y que la declaración de inadmisibilidad no obstará a que el acreedor demande la misma obligación en el procedimiento declarativo previsto en la ley.

A su vez, agrega que en el procedimiento monitorio no procederá el ejercicio conjunto de la acción de cobro de rentas de arrendamiento y de las acciones de desahucio y restitución que tengan un fundamento distinto del no pago de las rentas de arrendamiento y de las cuentas adeudadas por gastos comunes y de consumo del inmueble arrendado.

Artículo 18-C: Acogimiento de la demanda y resolución

La nueva ley dispone que, si la demanda cumple con todos los requisitos, en especial los mencionados en el Art. 18-A precedente, esta será acogida y se ordenará el requerimiento de pago al deudor para que este en el plazo de 10 días corridos, cumpla con su obligación, más los intereses y costas respectivas. La demanda no será susceptible de ampliación, salvo los casos previstos en el mismo título.

En la resolución se establecerá que, en el evento que el deudor no pague, no comparezca o no formule oposición alguna al requerimiento de pago, se le condenará al pago de la obligación y se dispondrá su lanzamiento en el plazo no superior a 10 días desde que la respectiva resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. Lo anterior tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título ejecutivo suficiente para su ejecución.

Artículo 18-D y 18-E: Notificaciones y terminación anticipada del procedimiento

La demanda y resoluciones podrán notificarse en la forma prevista en el número 2 del Art. 8 (que hace a su vez referencia a las normas generales para las notificaciones establecidas en el Código de Procedimiento Civil).

La notificación de la demanda hará las veces de primer requerimiento de pago al deudor, y el segundo requerimiento se entenderá efectuado transcurridos 5 días desde dicha primera notificación.

El procedimiento podrá terminar anticipadamente si es que antes del vencimiento del plazo para que el demandado formule oposición, este procediere al pago total de lo adeudado, incluidos intereses y costas. Si el pago fuere parcial, el procedimiento seguirá adelante por la parte adeudada.

Artículo 18-F, 18-G y 18-H: Excepciones y defensas del deudor

Dentro del plazo legal, el deudor podrá formular oposición, señalando los antecedentes de hecho y derecho que sustentan sus alegaciones y excepciones y los medios de prueba de los que se hará valer.

En el caso de presentarse una demanda en contra de varios deudores por una misma deuda, el plazo para formular oposición será común y correrá hasta el vencimiento del plazo de mayor extensión que tenga alguno de los deudores demandados de acuerdo con la fecha de su notificación.

El juez podrá desestimar la oposición y seguir adelante con el procedimiento cuando las alegaciones o excepciones deducidas o sus medios de prueba carezcan de fundamento plausible, o cuando no fueren señalados en conformidad con el inciso primero del presente artículo.

Si se opusieren solo una excepción dilatoria de aquellas contempladas en el Código de Procedimiento Civil, se conferirá traslado al demandante y se tramitará como incidente, resolviéndose dentro de tercero día de concluida la tramitación. En caso de que alguna excepción dilatoria sea acogida, el tribunal ordenará subsanar los defectos si es posible. Si lo anterior no fuese posible, se pondrá término a todo el procedimiento. Si las excepciones fueran rechazadas, el deudor será condenado al pago y el procedimiento continuará, rigiendo lo previsto en el Art. 18-C anteriormente explicado.

Si se formularen otras excepciones no dilatorias, sean o no que se promuevan en conjunto con ellas, se declarará terminado el procedimiento y quedará sin efecto de pleno derecho la resolución prevista en el Art. 18-C.

Artículo 18-I, 18-J y 18-K: Costas y apelación

Sólo procederá la condena en costas de acuerdo con el Art. 18-C anterior y sólo será apelable en el sólo efecto devolutivo la resolución que se pronuncie respecto de la oposición del deudor. A su vez, la norma señala que serán aplicables en lo pertinente las normas del presente título a las acciones de comodato precario que persigan la restitución de un inmueble y a la acción de precario contemplada en el Código Civil.

NUEVO ARTÍCULO 20 DE LA LEY 18.101:

Se reemplaza el artículo 20 de la ley 18.101, señalándose que en los contratos de arriendo regidos por esta ley y que consten por escrito, las firmas de las partes deberán ser autorizadas por un notario, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador para ceder el uso del inmueble objeto del contrato.

Dichos contratos autorizados por un notario constituirán antecedente suficiente para ejercer la demanda contemplada en el Art. 18-A previamente explicado.

Si es que el contrato de arriendo no constare por escrito, se presumirá que la renta es el monto efectivamente consignado en depósitos o documentos de pago por al menos 3 meses consecutivos, y si estos no existieran, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.

 

Javier Edwards (Socio) | jedwards@ednabogados.cl

Andrés Veszpremy (Socio) | aveszpremy@ednabogados.cl

Benjamín Schmitz (Asociado) | bschmitz@ednabogados.cl

 

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