COMPRAVENTA DE INMUEBLES A TRAVÉS DE SORTEOS O RIFAS

Agosto 27, 2021

Producto de los efectos económicos generados por el COVID 19, diversas personas han pretendido vender bienes inmuebles mediante el mecanismo de rifa o sorteo, el cual, salvo que se realice en conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo N° 955, del Ministerio del Interior, de 1974 y sus modificaciones, no está permitido en nuestro país.

 Andres Veszprémy S.

Producto de los efectos económicos que ha generado la pandemia originada por el COVID 19, en el último tiempo han aparecido diversos anuncios de ventas de inmuebles a través del mecanismo de sorteo o rifa. Los vendedores ofrecen la venta de sus inmuebles a la persona que resulte ganadora del sorteo entre aquellos que compren uno o más boletos de la rifa. Para ello, elaboran una base del sorteo, la que se protocoliza en una notaría pública. Junto con ello, promocionan el sorteo en una página web. La venta del inmueble queda condicionada, normalmente, a la venta de un número mínimo de boletos de la rifa. El sorteo se realiza en la fecha prefijada ante la presencia de un notario. El ganador tiene derecho a adquirir el inmueble para lo cual debe suscribir, junto con el vendedor la escritura pública de compraventa respectiva, la que debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. El mecanismo utilizado podría asimilarse a una oferta de venta de un inmueble sujeta a la condición de la venta de un número mínimo de boletos de rifa, cuyo comprador quedará determinado por un sorteo a realizarse entre quienes adquirieron los citados boletos de rifa.

Lo que, a primera vista parece una buena y sencilla idea para vender un bien, en la práctica no lo es tanto. En efecto, en primer lugar, cabe preguntarse si dicho mecanismo es legal o no. En Chile, la realización de rifas o sorteos se encuentra especialmente regulada. En efecto, el Decreto Supremo N° 955, del Ministerio del Interior, de 1974 y sus modificaciones (el “DS”) Reglamenta esta materia. Conforme a lo señalado en el artículo 1° del DS, el Ministerio del Interior (hoy los Intendentes Regionales, en representación del Presidente de la República) pueden autorizar a las personas jurídicas creadas para realizar obras pías o de beneficencia privada, cuyo objeto sea la educación, la caridad o la asistencia social, a las sociedades mutualistas, a los Cuerpos de Bomberos y a las Instituciones deportivas con personalidad jurídica, para efectuar rifas, sorteos o colectas una vez al año. Asimismo, podrá otorgar dicha autorización a instituciones u organismos de Gobierno que, no obstante no tener personalidad jurídica, tengan por finalidad la educación, la caridad o la asistencia social. Es decir, la realización de rifas o sorteos está restringida a determinadas personas jurídicas, las que deben reunir los señalados requisitos. No obstante lo anterior, por regulación legal, se ha autorizado asimismo a determinadas entidades para realizar sorteos o rifas, como la “Polla Chilena de Beneficencia” y a la “Lotería de Concepción”. Asimismo, tenemos la Ley que establece las Bases Generales para la Autorización, Funcionamiento y Fiscalización de Casinos de Juego (Ley N° 19.995). Finalmente, la Ley N° 20.851  autorizó a las personas jurídicas sin fines de lucro, como las juntas de vecinos y demás organizaciones comunitarias, independientemente de su denominación, aquellas corporaciones o fundaciones constituidas de acuerdo al Título XXXIII del Libro I del Código Civil, además de los centros de alumnos, centros generales de padres y apoderados de todo el sistema educacional y en todos sus niveles, sindicatos, asociaciones gremiales y organizaciones deportivas, podrán realizar, en el ámbito local, actividades de carácter no habitual tales como bingos, rifas, loterías u otros sorteos similares de bienes muebles. Agrega la citada ley que dichas actividades sólo podrán realizarse con propósitos solidarios o de beneficencia a favor de terceros, o para el financiamiento de los fines propios de cada institución, debiendo rendir cuenta de sus resultados a los organismos con los cuales estuvieren vinculados. Para estos efectos, las actividades realizadas en los términos antes señalados no serán consideradas juegos de azar de conformidad a la ley Nº19.995, que establece las bases generales para la autorización, funcionamiento y fiscalización de casinos de juego. Concluye dicha norma legal señalando que  “los que organicen, participen o concurran a las actividades señaladas en los incisos precedentes no incurrirán en responsabilidad penal para los efectos de los artículos 277278 y 279 del Código Penal.” En este caso, estamos en presencia de entidades sin fines de lucro que podrían realizar rifas o sorteos, pero sólo de bienes muebles y siempre que se realicen en el ámbito local y tengan propósitos solidarios o de beneficencia a favor de terceros, o para el financiamiento de los fines propios de cada institución.

La Ley N° 19.995 definió lo que se entiende por juegos de azar, señalando que son aquellos “cuyos resultados no dependen exclusivamente de la habilidad o destreza de los jugadores, sino esencialmente del acaso o de la suerte, y que se encuentran señalados en el reglamento respectivo y registrados en el catálogo de juegos.” (letra a) del artículo 3).

En tal caso, se puede argumentar que, en relación con la venta de un inmueble a través de una rifa o sorteo estamos en presencia de un juego de azar. Nuestro ordenamiento jurídico y, específicamente el Código Civil, establece que las deudas contraídas en juegos de azar adolecen de objeto ilícito (artículo 1466). Por su parte, el artículo 1468 establece que no podrá repetirse lo que se haya dado o pagado por un objeto ilícito a sabiendas. Podría argumentarse que la persona no sabía que estaba en la presencia de un acto que adolecía de objeto ilícito. No obstante, conforme a lo establecido en el artículo 8° del Código Civil, nadie puede alegar ignorancia de la ley después que esta haya entrado en vigencia, razón por la cual y, dada la expresa mención del artículo 1466 en cuanto a indicar que la deuda contraída en juegos de azar adolece de objeto ilícito, es más complejo poder sostener que se desconocía que la venta del inmueble a través de un juego de azar adolecía de objeto ilícito. Sólo cabría defenderse indicando que se desconocía que tal acto constituía un juego de azar.

Ahora bien, para que una persona pueda válidamente transferir el dominio de un inmueble a otra (tradición), se requiere contar con un título translaticio de dominio, como es la compraventa (artículo 675 del Código Civil). Para la venta de un inmueble se considere perfecta, debe constar en escritura pública. Y la tradición se realiza por la inscripción de la escritura pública en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble (artículos 1801y 686, del Código Civil).

Un problema adicional que plantea la venta de un inmueble mediante el mecanismo de rifa o sorteo es la determinación del precio. En efecto, cuál es el precio de la venta en este caso, ¿el del valor del boleto de la rifa? ¿Qué sucede con la lesión enorme que se produce en tal caso? ¿Procedería la rescisión del contrato de compraventa por lesión enorme?

Finalmente, para poder realizar la tradición del dominio del inmueble, tal como se señaló precedentemente, se requiere que el Conservador de Bienes Raíces respectivo inscriba la compraventa otorgada por escritura pública. No obstante, conforme a lo señalado en el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, el Conservador deberá negarse a la inscripción si ésta “es en algún sentido legalmente inadmisible”.

Como conclusión, podemos señalar que la posibilidad de venta de un inmueble por la vía de una rifa o sorteo, salvo que se trate de una persona jurídica que reúna los requisitos señalados en el citado artículo 1° del DS, no está permitida.

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