Antes de la pandemia, e incluso, en los inicios de ella, ciertos bancos financiaban hasta un 90% del valor de una vivienda exigiendo un menor pie a los consumidores, asimismo, se verificaron bajas históricas en las tasas de interés de créditos hipotecarios, además el cliente tenía la opción de negociar si lo adquiría mediante una tasa fija o variable y, excepcionalmente, se podía incluso conseguir financiamiento por 25 o 30 años.
Rodrigo Cortés M.
Hoy en día, el efecto de la inflación en nuestra divisa, la inestabilidad política y en el mercado laboral junto con un aumento en la tasa de interés determinado por el Banco Central de Chile (“BCCh”) está generando nuevas condiciones para el acceso a estos créditos.
Nuestro mercado de valores funciona en base a la oferta y demanda de títulos de valores. La oferta es realizada por emisores de valores, dentro de los cuales se encuentran la banca local e instituciones financieras, el Estado de Chile y ciertas sociedades registradas como tales ante la CMF. Respecto de la demanda ella es ejercida por todos aquellos inversionistas que financiarían a los emisores de valores. El Mercado de Valores opera a través de bolsas de valores e intermediarios, agentes o corredores de bolsa y también ciertos bancos e instituciones financieras.
Dentro de las diversas operaciones que se efectúan sobre los títulos de valores, se encuentran los bonos, ellos constituyen una forma obtención de recursos financieros directamente desde el Mercado de Valores. Los bonos, en otras palabras, constituyen un título de deuda que se cobra por su tenedor respecto de quien lo emite y se diferencia de otros títulos, como por ejemplo del pagaré, precisamente, porque su emisión normalmente es por plazos más largos y por montos de envergadura, y se transan en Bolsas de Comercio. A su turno, la Banca se financia, además, con los recursos propios que obtiene de las operaciones de captación de depósitos a largo plazo, la emisión de letras de crédito, como las hipotecarias, y líneas de crédito que el BCCh otorga a cada banco.
En lo pertinente al tema que nos convoca, se verifican ciertas cuestiones en el financiamiento de la Banca que nos conviene anotar:
- Los títulos de deuda emitidos en UF sufren las consecuencias del alza de ésta, es decir, los emisores deben pagar sus deudas emitidas según cual sea el valor de la UF, como quienes reciben la colocación de dinero lo deban hacer en la misma unidad de cuenta. No puede concebirse prestar dinero en pesos y restituir a los inversionistas en UF.
- Las emisiones de bonos se han visto afectadas, tanto por los retiros del 10% y, en especial, por los adelantos de las rentas vitalicias, también por la inestabilidad política que atraviesa Chile. Ello implica que; /i/ los inversionistas prefieren transar estos títulos de deuda en bolsas extranjeras, produciéndose una baja de la adquisición de bonos de emisores locales, en bolsas nacionales y en moneda local; /ii/ los plazos de la emisión de bonos sean como máximo 20 años, y /iii/ se opte por establecer una tasa de interés variable en favor de los inversionistas.
- Naturalmente, los retiros del 10% y las erogaciones gratuitas del Estado en favor de particulares, como el Ingreso Familia de Emergencia (IFE), han producido una mayor cantidad de dinero circulante en manos de las personas, lo que implica un efecto inflacionario. Ante ello, el BCCH, en fin de detener dicho efecto, ha aumentando la tasa de interés para controlar el dinero circulante y el efecto inflacionario que se ha generado.
En este sentido, estamos viendo señales económicas complejas en nuestro país: inestabilidad del mercado de valores, del mercado laboral, inflación y aumento de la tasa de interés por el BCCh, todo lo cual afecta el financiamiento de los particulares ¿A qué obedecen estas nuevas condiciones?
Por una parte, existe una depreciación de la divisa chilena, por la inestabilidad jurídica y política que atraviesa Chile, ello implica que los inversionistas prefieran adquirir bonos en bolsas extranjeras, o en bolsas nacionales, pero de una forma más conservadora, financiando a menos años, a mayor interés o en divisas con mayor estabilidad.
Otro factor, es la mayor cantidad de dinero circulando como resultado de las ayudas estatales para mitigar los efectos de la pandemia y los retiros de fondos de las AFP. Situación que ha tenido efectos inflacionarios.
Es de público conocimiento que los créditos hipotecarios constituyen una forma de financiamiento de gran relevancia social, ello obedece a la circunstancia de ser la forma preferente, y más bien única, por medio de la cual, gran parte de los chilenos pueden adquirir un inmueble. Antes de la pandemia, e incluso, en los inicios de ella, ciertos bancos financiaban hasta un 90% del valor de una vivienda exigiendo un menor pie a los consumidores, asimismo, se verificaron bajas históricas en las tasas de interés de créditos hipotecarios, además el cliente tenía la opción de negociar si lo adquiría mediante una tasa fija o variable y, excepcionalmente, se podía incluso conseguir financiamiento por 25 o 30 años. Hoy en día, el efecto de la inflación en nuestra divisa, la inestabilidad en la política y en el mercado laboral junto con un aumento en la tasa de interés por el BCCH produce el establecimiento de nuevas condiciones por la banca para el acceso a créditos hipotecarios; /i/ un pie obligatorio de un 20% del capital prestado; /ii/ si bien los financiamiento por más de 20 años eran la excepción y respondían a circunstancias precisas de ciertos clientes, como la edad y su patrimonio, hoy en día, no habrá opción para un financiamiento por mayor plazo y /iii/ el establecimiento de una tasa de interés variable y no fija, lo cual implica que el dividendo en algún momento elevará su valor, y no solo por la variación de la UF, sino que, también porque la tasa de interés se ajustará según cual sea la variación del índice de referencia que se haya pactado.
Todo apunta a que estas nuevas condiciones para la contratación se mantendrán por un largo tiempo, y más aún, se establecerán como forma preferente, y casi única, para optar a esta modalidad de financiamiento. ¿Hasta cuándo? No podría darse un plazo de día cierto y determinado, pero sí al menos, tenemos la convicción que una vez se estabilice el mercado de valores, las condiciones de contratación retornen a su situación de inicios de pandemia.